סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“58. נשיאת הוצאות (תיקונים: התשמ”ד, התשנ”ב, התשס”ה(2))
(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר-מכן בהסכמת בעלי הדירות.
(ב) בוטל.”
חוק המקרקעין מחייב השתתפות בהוצאות הדרושות “להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין, או המקובלים על-פי הנוהג" ראה סעיף 58(א) לחוק המקרקעין;
תא”מ (שלום פ”ת) 11988-04-11 ווטאירפול הנדסה בע”מ נ’ מ.י. הדס ניהול, יעוץ ואחזקת מבנים בע”מ, תק-של 2011(2), 136249, 136250 (2011).
אין מחובתו של בעל דירה, להשתתף בהוצאה שהוצאה שלא לצורך אחת המטרות המנויות בחוק המקרקעין אלא-אם-כן נתן את הסכמתו לכך.
נעיר כי מקור החובה לשאת בדמי הניהול נובעת גם מעצם היות בעל דירה בעלים של הנכס, שהרי דמי ניהול מהווים למעשה השתתפות בעל דירה בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהולו של הרכוש המשותף בבית משותף.
סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, המטיל על בעל דירה את החובה להשתתף בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף, כפי חלקו היחסי בשטח הכולל של הדירות, הוא בבחינת שטר ושוברו בצידו, שכן בסיפת הסעיף נאמר “זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר”.
מכאן שעסקינן בהוראה דיספוזיטיבית שמנגנון ההתנאה ביחס אליה, מעוגן בה עצמה
{ע”א (מרכז) 44818-05-14 אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע”מ נ’ ק.ר. 2, תק-מח 2015(1), 20384 (11.02.2015)}.
אכן, על-פי הוראות סעיפים 58 ו- 72 לחוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף בדבר תשלומים להוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים לפי נוהג, צריכים להידון לפני המפקח
{ת”ק (תביעות קטנות ר”ל) 19524-08-10 נציגות הבית המשותף ברח’ השיקמה 6, ראשון לציון נ’ נחמיה פרידמן, תק-של 2010(4), 127675, 127676 (2010)}.
מכאן, ככל שסבור דייר כי ועד הבית גובה דמי השתתפות ביתר, יהא עליו לפנות בתביעה מתאימה לפני המפקח.
ההוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף חלות על כל בעלי הדירות במשותף, כל אחד על-פי חלקו ברכוש המשותף כאמור בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.
בעל דירה, ככל בעל דירה אחר בבית המשותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים ואין הדבר נתון לשיקול-דעתו.
בעל דירה, אינו יכול “להעניש” את שאר דיירי הבית ולא לשלם חלקו בהוצאות רק משום שסבור שהניהול אינו תקין או מכל סיבה אחרת ובמיוחד כאשר בזמן אמת כשנדרש לשלם לא טען טענות כנגד דרך ואופן ניהול הבית אלא פשוט לא שילם
{ת”ט (שלום ת”א) 220986-09 שמואל אלקלעי נ’ דאנדי בניה בע”מ, תק-של 2010(1), 98373, 98377 (2010)}.
אין דייר פורש מציבור הדיירים, ואין הנציגות חדלה ממתן שירותים, ואין זיקה בין החובות במובן זה, שאי-קיומה של האחת על-ידי צד אחד, נותנת לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא, אלא לשתי החובות קיום עצמאי ושתיהן בנות אכיפה
{ע”א (ת”א) 204/79 וייזר ואח’ נ’ נציגות הבית המשותף, פסקים התשמ”ד א’, 498}.
אי-תשלום מיסי ועד הבית במשך תקופה ארוכה ממי שחייב בתשלום, משמעה פגיעה אפשרית בדיירי הבניין כולם, באשר יכול ונוצר חסר בקופת הנציגות והתוצאה היא הרעה בשירותים המוענקים לדיירים אשר כן ממלאים את חובותיהם.
בעניין זה ניתן לערוך השוואה לתשלום ארנונה ויפים לעניין זה דברי כב’ השופטת ד’ דורנר ב- ע”א 9368/96 {מליסרון בע”מ נ’ עיריית קירית ביאליק, פ”ד נה(1), 156 (1999)}
לפיהם “שחרור נישום אחד מתשלום ארנונה ביחס לנכס מסויים פירושו הטלת עלות מימון פעילות הרשות ביחס לאותו נכס על כתפיו של כלל ציבור הנישומים, שנאלץ לשאת בנטל מס כבד יותר”.
ב- ת”א (שלום ק”ש) 76/96
{מרכז תיירות ונכסים (ב.א.) בע”מ נ’ שמולה אשר, תק-של 2002(4), 10089, 10092 (2002)}
קבע בית-המשפט כי הנתבע חייב בתשלום ההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה, ולניהולו של הרכוש המשותף, בהתאם להסכם הניהול עליו חתמו הצדדים.
ב- תא”מ (שלום יר’) 19430-11-10
{עמותת מעון הורים בוסתנאי – ועד הבית 33, ירושלים נ’ ברוך ידיד, תק-של 2011(1), 146734, 146736 (2011)}
קבע בית-המשפט כי כל טענותיו של הנתבע בעניין העמותה ותפקידיה אינן רלוונטיות, מאחר שהעמותה משמשת לצורך העניין בתפקיד ועד הבית, הדואג לכל ההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הבית וניהולו של הרכוש המשותף.
באשר לסכום שעל הנתבע לשלם, הרי שהנתבע חתם כאמור, על התחייבות לשלם את הסכום שנקבע, ואשר ייקבע מעת לעת. מכאן, שעל הנתבע לשלם את מלוא הסכום שנקבע.
בתקופה הרלוונטית לתביעה הנתבע שילם רק חלק מהסכום שנקבע (540 ש”ח במקום 840 ש”ח), ולפיכך עליו לשלם גם את החלק שלא שולם על ידו. לעניין זה אין רלוונטיות לטענותיו של הנתבע שעניינן מטרת התשלום.
התביעה הנדונה הוגשה מכוח התחייבותו של הנתבע ועל-פי הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין. ככל שלנתבע יש מחלוקת עם ועד הבית בעניין זה, הרי שהוא יכול להביאה בפני המפקח על המקרקעין בהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין.
בעניין התשלום עבור המים החמים, הנתבע העלה טענות שונות כאמור מעלה, אך לא חלק על-כך שהוא משתמש במים החמים של כלל הדיירים, והוא לא הראה מסמך כלשהו, שלפיו שילם את חלקו כפי שנדרש. לנוכח הסכום הסביר שנתבע, ומאחר שהנתבע לא הראה מדוע אין לחייבו בסכום זה, הרי שטענותיו בעניין זה נדחות.
ב- תא”מ (שלום חי’) 8494-05-09
{שירותי מרכז פנורמה בע”מ נ’ שרה בנארי, תק-של 2011(1), 102365, 102367 (2011)}
קבע בית-המשפט כי אין חולק כי מרכז פנורמה מהווה בית משותף.
אומנם נכון, במועד הרלוונטי לתובענה טרם נרשם כבית משותף אך יחד-עם-זאת הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין המסדירות את החובה לשלם הוצאות אחזקה וניהול הרכוש המשותף הוחלו גם על בית שיש בו לפחות שתי דירות, אך אינו רשום כבית משותף.
מכאן, גם לולא חוזה הניהול רשאית היתה נציגות הבית המשותף – המנוהלת באמצעות חברת ניהול – לדרוש מהבעלים של הנכס, תשלום דמי ניהול.
ב- ת”ק (תביעות קטנות הר’) 52662-11-10
{איליה שניידר נ’ דוד ווגנהיים, תק-של 2011(1), 24741 (2011)}
טען התובע כי משקיימת יתרה בקופת ועד הבית, במועד עזיבתו את הבית המשותף, הרי הוא זכאי להחזר בגובה חלקו (שישית) ביתרה.
בית-המשפט קבע כי לטענה זו אין כל בסיס.
אין מחלוקת כי דמי ועד הבית נגבו בשיעור אשר הוסכם על-ידי הדיירים, ואף אשתו של התובע עצמו ניהלה או סייעה בניהול חשבון ועד הבית בתקופה מסויימת.
בנסיבות אלה, הסכום שהצטבר בקופת ועד הבית צריך לשמש להוצאות הבית המשותף, לרבות תקלות כלשהן העלולות לקרות, ואין הצדקה כי סכום זה או חלקו יושב לתובע, שכאמור הסכים בזמנו לשיעור דמי ועד הבית שנגבו ממנו.
ב- תא”מ (שלום ת”א) 68108-07
{אלדג’ם מטי נ’ ועד הבית ברח’ בלוך 1 ת”א, תק-של 2010(2), 25618, 25620 (2010)}
קבע בית-המשפט כי בכל הנוגע להחלטה בדבר מימון השיפוץ באמצעות הצבת שלט הפרסומת, שוכנעתי כי מדובר בהחלטה שעניינה ניהול ותחזוקה של הבית המשותף, שדי היה לצורך קבלתה, ברוב קולות כפי שהושג, של כל דיירי הבניין למעשה למעט התובעת.
ב- ע”א 4329/03 (יר’)
{עדנה וינברגר נ’ נציגות הבית המשותף, פדאור 04(17), 852 (2004)}
ראה בית-המשפט לפרש כי שמירה על מצב קיים של הרכוש המשותף מתייחסת לקשת רחבה של עבודות שיפוצים כוללת בין היתר עבודות סיוד, תיקון גדר וכן החלפות גדרות, התקנת ארון ושעון מים ותיבות דואר חדשות.
ב- ת”א (שלום ת”א) 37867/04
{אשכנזי דוד נ’ סימן טוב מנחם, תק-של 2009(2), 4863, 4868 (2009)}
קבע בית-המשפט כי טענת הנתבע לפיה לא הסכים לשיפוץ כה רחב אינה מקובלת גם לאור ההלכה הגורסת כי יש להחיל על בעלי דירות בבית משותף את העיקרון בדבר חובת תום-הלב, בכל הנוגע לניהול הבית המשותף וההוצאות הכרוכות בכך
{ראה לעניין זה גם ע”א 2896/90 יוסף טרוצקי נ’ אלפונסו דיין, פ”ד מו(5), 454 (1992)}.
עוד נקבע כי אין ספק כי הנתבע היה מודע לביצוע פעולות השיפוץ בזמן אמת, אך לא נקט כל צעד להפסיקן או לצמצמן. יתר-על-כן, הנתבע אף נהנה מהן. לפיכך, נקבע כי טענותיו של הנתבע שהועלו לראשונה בכתב הגנתו, נגד היקף השיפוץ – סותרים את חובת תום-הלב וההגינות.
ב- ת”א (שלום ת”א) 49863/03
{מגדל הקיסר (ניהול ואחזקה) 1996 בע”מ נ’ מוניר סוהיל, תק-של 2005(4), 14271, 14273 (2005)}
קבע בית-המשפט כי אשר לעילה על-פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, לעניין נשיאת הוצאות בבית משותף, אין מחלוקת כי הנתבע חייב לשאת בהוצאות הרכוש המשותף, אולם, על התובעת במסגרת התביעה, מוטל הנטל להוכיח את הפרמטרים הקבועים בסעיף, ביניהם חלקו של הנתבע ברכוש המשותף, שימוש בשירותים וכיוצא בזה.
במקרה דנן, התובעת לא הוכיחה כלל את שטח הרכוש המשותף, משום שהעדים מטעמה לא מסרו פרט זה, התובעת הודתה, שהנתבע אינו משתמש במיזוג המרכזי, מכיוון שיש לו מזגן משלו, כאשר רכיב זה מהווה חלק נכבד בהוצאות.
כל החישובים, שהראתה התובעת מבוססים על הסכם הניהול וההסדר על-פיו, אשר הנתבע אינו מחוייב להם. ההוצאות על-פי חוק המקרקעין טעונות הוכחה פרטנית בהתאם לחלקו היחסי של הנתבע ורשימת הוצאות שכזו לא הוצגה.
ב- ע”א (מחוזי ת”א) 2365/01
{שמש עזרא נ’ ועד הבית ברח’ ברזיל 3 רמת אביב תל אביב, תק-מח 2001(4), 22455, 22458 (2001)}
קבע בית-המשפט כי על-פי סעיף 58 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף לפי הדין או על-פי הנוהג.
הנוהג שהוכח בפני המפקחת הינו שכל בעל דירה שילם את חלקו מראש, בדרך של סכום קבוע, ועל-פי נוהג זה אף פעלו המערערים באשר ליתר הדירות שלהם. לפיכך, בית-המשפט לא מצא לנכון להתערב בעניין זה.
עוד נקבע כי נוהג זה הינו נוהג מקובל וידוע המאפשר לתפעל ביתר קלות את הרכוש המשותף.
כלומר, בבחירה בין איסוף כסף מראש לצורך פעילות ברכוש המשותף, לבין תשלום בדיעבד על תשלומים שהוצאו על-ידי ועד הבית, עדיפה האפשרות הראשונה.
אין מניעה, כמובן, שהמערערים יבקשו ויקבלו דו”ח הכנסות והוצאות מהמשיב כדי לוודא שאכן כספם מיועד ומשמש למטרות החוקיות, ואם יסורבו – יהיו רשאים לפנות בבקשה מתאימה לערכאה המתאימה.
