מי צריך לשלם את דמי ההשתתפות בתחזוקת הבניין אם הדירה עדיין לא נמכרה?
קבלן מסיים לבנות את הבניין, האיכלוס מתחיל והבניין נרשם כבית משותף, אך הקבלן טרם מכר את כל הדירות וחלקם עדיין לא נמסרו. במצב הזה עולה השאלה: מי לוקח אחריות על אותן דירות? האם הקבלן צריך לשלם או שהדיירים בבניין צריכים לספוג את כל הוצאות הבניין? ומה אם הבניין צריך שיפוצים ותיקונים נוספים?
סעיף 66 בחוק המקרקעין קובע שיש לבחור נציגות זמנית של דיירי הבניין עד לבחירת ועד קבוע באסיפה הכללית
בעת הקנייה נעשה הסכם מכר בין הקבלן לקונים, ומרגע שנחתם החוזה והתשלומים הועברו הרי שהדירה עוברת לחזקתם, בלי קשר אם הדירה מוכנה לאיכלוס או לא.
סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע את חובתו של בעל דירה לשאת בהוצאות הבית המשותף.
במצב שכזה, הוראות חוק המקרקעין מטילות על בעל הדירה חובה כפולה – לשאת בהוצאות השוטפות של הרכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות הקיימות בבית המשותף, וכן לשאת בתשלום עבור "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף, דהיינו שמירה על המצב הקיים שהיה בעת השלמת בניית הבניין, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות בבית המשותף.
במצב בו התקנון "שותק" בעניין זה, הכלל הוא שהולכים לפי יחס שטח רצפות הדירות, כאשר לבעלי הדירות במצב זה קמה הזכות הלגיטימית לדרוש מהקבלן לקחת חלק בהחזקת הרכוש המשותף, בדרך של השתתפות בתשלום דמי עד בית ו/או חברת ניהול.
במצב כזה שהעניין, לא נרשם בחוזה המכר, נוצר ויכוח בין הקבלן לקונים, שכן הקבלן מתעכב במסירה, ומאידך הקונים מוצאים עצמם מחוייבים לתחזוקת הבניין.
לכן כדאי מאוד לשים לב ולבקש שהעניין הזה יוזכר ויוסדר כבר בעת החתימה על החוזה ויהווה חלק מחוזה המכירה באזור בו מוזכרים עניינים של איחורים ולקיחת אחריות על ארועים בבניין טרם הכניסה של הקונים.
כאשר קיים הסכם מכר ובו יש אזכור מפורש לעניין זה, יש לבחון האם הבניין כבר נרשם כבית משותף וכן האם קיימת בתקנון הרשום במסגרת רישום הבית המשותף, התייחסות לעניין.
בהקשר זה יובהר, כי מסעיף 58 לחוק המקרקעין עולה, כי בכל מקרה בו ישנה הוראה ספציפית בתקנון הבית המשותף, אותה הוראה גוברת.
מצב בו הבית נרשם כבית משותף – החרגת חובת התשלום חייבת להיות כתובה באופן מפורש בתקנון.
אם לא קיים סעיף שכזה בתקנון, יש אפשרות לפנות אל המפקח/ת על רישום המקרקעין וזאת בכדי שיחייבו את הקבלן בתשלום מיסי הועד, מאחר והוא נותר למעשה בעליהן של הדירות שטרם אוכלסו בבניין.
במצב בו הבית טרם נרשם כבית משותף – במצב שכזה מדובר ככל הנראה בחוזה אחיד ובו קיים תנאי מקפח. השליטה במכירת הדירות הנותרות בפרויקט נמצאת בידי הקבלן בלבד, ועל מנת לשמור על מצבו התקין של הבניין יש לשאת בהוצאות. הבעיה העולה מכך היא, שליתרת הדיירים בבניין בדירות שכבר אוכלסו, אין יכולת להעריך את משך הזמן הצפוי עד למכירת ו/אכלוס דירות נוספות ע"י הקבלן, וכפועל יוצא מכך – פרק הזמן בו יהיה עליהם לממן לבדם את החזקת הרכוש המשותף.
בית המשפט מרבה לפסוק במקרים כגון זה, כי מדובר בתנאי מקפח עבור הדיירים ונוטה לחייב את הקבלן במיסי הועד.
להלן פסק דין על מקרה בעניין:
פסק הדין הדגיש כי חובת השתתפות של דייר בבית המשותף לשלם מיסוי ועד בית והוצאות היא חובה מוחלטת, שאינה ניתנת לשיקול דעתו של בעל דירה. חובה זו של תשלום הוצאות בבית המשותף אינה תלויה בשאלה האם הדירה ריקה, או האם הדירה אינה ראויה לשמש למגורים. אין הוראה הקובעת פטור מתשלום תחזוקה וניהול רכוש משותף לדירה שאינה גמורה או ריקה, בדומה להוראות קיימות בדיני ארנונה.
שיעור ההשתתפות
באשר לשיעור ההשתתפות של התובעת, קבע המפקח כי ניתן לשנות אותו לפי חוק מכר דירות, בתנאי כי שינוי זה כלול בצורה מפורשת וברורה במפרט שמצורף להסכמי המכר, ושכלל בעלי הדירות הסכימו לסטות מהוראות של חוזה בכתב, או בהתנהגות הצדדים או הסכמה בע"פ. אולם לא בקלות יאשר בית משפט כי אכן הצדדים חפצו בשינוי הוראות בחוזה ועליו להיות משותת על בסיס מוצק ויציב.
מקרה זה ממחיש כי בעל דירה - גם אם היא ריקה או לא גמורה - בבית משותף חייב בתשלום מיסי ועד הבית עבור כל דירה בבניין ואם יש טענות או מחלוקת לגבי גובה החיוב פועלים בהתאם להוראות תקנון הבית המשותף, או מגישים תביעה למפקח על בתים משותפים.
שימו לב, ישנם קבלנים רבים הנוהגים להוסיף סעיף לחוזה המכר לפיו הם פטורים מתשלום הוצאות אחזקה וניהול הרכוש המשותף, גם לגבי דירות אותם לא מסרה לרוכשים או לא מכרה.
סעיף זה בה מתוך מטרה אחת ברורה והיא להימנע מתשלום דמי וועד הבית.
חוזי מכר רבים בין רוכשי דירות לקבלנים בשוק החופשי או במחיר למשתכן הינם חוזים אחידים.
בחוזים אלה ישנם סעיפים שלמים העוסקים בתשלום חלקו של הקבלן במיסי ועד הבית.
בהתאם לחוק החוזים האחידים, ככל ויתברר שישנם סעיפים בחוזה האחיד שהינם סעיפים מקפחים (מוכר גם כתנאים מקפחים), ניתן לטעון בביהמ"ש כי מדובר על תנאי מקפח בחוזה אחיד.
במשרד עורך דין ליאור מזרחי יודעים לומר כי רוב התביעות שהגיעו לפתחו של ביהמ"ש בנוגע לסעיפים אלו, התקבלו היות ומדובר על תנאי מקפח בחוזה אחיד.
בפס"ד תא”מ 14697-10-16, נאות מזרחי בע"מ נגד נציגות הבית המשותף נקבע כי מרגע שהבניין הופך להיות בית משותף בהתאם להגדרתו בחוק המקרקעין, חלים על הצדדים לחוזה הוראות חוק המקרקעין והן על הקבלן ועל שאר בעלי הדירות לשאת יחד בהוצאות ניהול הרכוש המשותף, בהתאם לחלקו של כל בעל דירה ברכוש המשותף.
ומה הדין לגביי דירות ריקות או שאינן ראויות למגורים?
במקרה נוסף שהתרחש בנתניה נקבע על ידי כב' המפקח ארז שטיינברג, כי חובת ההשתתפות של בעלי הדירות בתשלום מיסי ועד הבית היא מוחלטת ואינה ניתנת לשיקול דעתו של בעל הדירה.
החובה לשלם מיסי ועד אינה תלויה בשאלה האם הדירה ריקה או האם הדירה ראויה למגורים. החובה לשלם מיסי ועד היא קוגנטית ואין הוראה הפוטרת מתשלום דמי וועד הבית לדירה ריקה או שאינה ראויה למגורים.
מה עושים במצב שבו הקבלן מתלונן על תשלום דמי ועד בית גבוהים?
ככל ויש מחלוקת על גובה תשלום דמי ועד בית, על הקבלן כמו גם על שאר בעלי הדירות בבניין לפעול בהתאם להוראות תקנון הבית המשותף, או שניתן להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים.