תפקידם של חברי ועד הבית הוא לרוב תפקיד התנדבותי, אך לעיתים הם נדרשים להשקיע שעות רבות לטיפול בעניינים שונים של הבית המשותף.
להלן המשימות של ועד הבית: גביית דמי ועד הבית, תכנון ההוצאה השנתית הצפוייה, חישוב ההשתתפות בתחזוקת הבניין לגבי כל דירה, נקיטת הליכים (תזכורות ומשפטיים במידת הצורך) נגד המתעכבים לשלם, עבודה מול ספקי שירות, ניהול אסיפות ובקשות מהדיירים, פתרון והתמודדות עם דיירים שעושים 'בשלהם' באזורים המשותפים, דאגה לכלל הבעיות הטכניות לרבות שיפוצים, ביקורות ועוד.
מנקודת מבטם של חברי ועד הבית, התפקיד הוא תובעני, לא מוערך, סיזיפי עם תכולה שלא כל כך מעניינת את רוב הדיירים. לאור זאת, דיירים לא מתנדבים להיות חברים בועד הבית, ובסופו של דבר התיק נופל על דיירים מסויימים לאורך שנים, לפעמים כדי לעודד את חברי הועד וגם כדי לאפשר החלפה, יש אינטרס לבניין לפטור את חברי הועד מהשתתפות בתחזוקת הבניין.
אך ישנם מקרים שבהם ישנה החלטה עצמאית של חברי הוועד, שבה הם פוטרים את עצמם מתשלום זה מבלי ליידע את יתר הדיירים, ובלא שהנושא הובא לדיון.
- האם זה חוקי שחברי ועד הבית לא משלמים דמי ועד?
- האם יש לחברי ועד הבית פטור אוטומטי מתשלום דמי ועד?
- חבר ועד בית שעושה את תפקידו כבר מספר שנים בידיעה ברורה ששום דייר לא רוצה להתנדב, והוא מקדיש הרבה מזמנו הפנוי לתפקיד, האם הוא לא זכאי לפטור מדמי ועד הבית, מעצם ההסכמה לבצע את התפקיד?
זאת לקונה משפטית אמיתית שעליה המחוקק לא שם סעיף ובעצם איפשר לכל בניין להחליט על המדיניות שלהם כלפי ועד הבית.
האם לחברי ועד הבית יש פטור מתשלום דמי ועד הבית? כפי שצויין, מדובר בשאלה שמעסיקה רבים.
לעיתים חברי ועד הבית לא משלמים דמי ועד בעקבות החלטה חד צדדית שלהם, ובמקרים כאלה הם לא תמיד מודיעים על כך לשאר הדיירים.
הבהרה חשובה היא שלחברי ועד הבית אין פטור אוטומטי מתשלום דמי ועד.
גם אם הם משקיעים זמן ומאמץ בניהול הבית המשותף, ההשקעה הזו אינה מקנה פטור אוטומטי מהתשלום.
בבניינים בהם אין רצון של אף אחד מהדיירים להתנדב ולהיות ועד-בית, ישנה אפשרות למינוי ועד בית ע"י המפקחת, אז במה שונה ועד בית חיצוני מועד בית שמורכב מדיירי הבניין?
יש להבחין בין ועד בית שנבחר מתוך בעלי הדירות ומבצע את התפקיד בהתנדבות לבין ועד שממונה על ידי המפקח על רישום המקרקעין.
כאשר מדובר בנציגות שנבחרה על ידי המפקח, הוא רשאי לקבוע שכר עבור חברי הוועד, והשכר ייחשב כחלק מהוצאות הבית המשותף שעל הדיירים לשאת בהן.
החלטה על פטור מתשלום דמי ועד חברי ועד הבית אינם יכולים להחליט באופן עצמאי ומבלי ליידע את שאר הדיירים על פטור מדמי ועד.
כדי להעניק פטור כזה, יש לכנס אסיפה דיירים ולקיים הצבעה על הנושא.
אז איזה רוב נדרש כדי לפטור את חברי ועד הבית? החוק אינו קובע באופן מפורש מהו הרוב הדרוש כדי להחליט על פטור כזה.
קיימות שלוש גישות בנושא:
- הסכמה פה אחד – גישה זו גורסת שצריך רוב מוחלט משום שלפטור חברי ועד מתשלום דמי ועד יהיו השלכות כספיות על שאר הדיירים.
- רוב רגיל – על פי גישה זו, רוב רגיל (כמו בהצבעות אחרות) מספק כדי להחליט על פטור כזה.
- רוב מיוחד – יש המציעים שצריך רוב מיוחד, כפי שמתחייב לשם שינוי תקנון הבית המשותף.
אז איזו גישה נכונה?
כנראה שהעניין בכל בניין צריך להיבדק לגופו.
מומלץ להיעזר בעורך דין שיבחן את כל פרטי המקרה ויעניק ייעוץ מקצועי. וגם זה יכול להירשם כחלק מהוצאות ועד-הבית. כן, ועד-בית צריך ייעוץ מקצועי מדי פעם.
המאמר נכתב בהשראת כתבה שהוכנה ע"י משרד עורכי דין שמעון שובל, ראה ב 'קישורים למידע נוסף'